黄冈住房公积金委托贷款暂行办法（2020版）
第一章 总 则
第一条 围绕“房住不炒”定位和构建房地产市场健康发展长效机制，进一步建立政策性住房信贷体系，改善职工居住条件，规范住房公积金贷款管理，维护借贷双方合法权益，提高住房公积金使用效益，根据《住房公积金管理条例》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》(GB/T 51267-2017)及有关法律法规，结合本地实际，制定本办法。
第二条 本办法所称职工住房公积金委托贷款(以下简称贷款)是指由黄冈住房公积金中心运用住房公积金，委托银行向住房公积金缴存人发放的贷款。
第三条 本办法中的有关各方：
委托人(质、抵押权人)：黄冈住房公积金中心(以下简称“中心”)，中心授权各县、市、区办事处办理住房公积金贷款业务。
受托人：承办贷款业务的银行;
借款人：申请贷款的自然人;
担保人：为贷款提供质押或抵押担保的自然人。
第二章 贷款对象和条件
第四条 贷款对象。
(一)在中心缴存住房公积金的单位职工。
(二)在中心以个人名义缴存住房公积金的进城落户人员、进城务工人员、个体工商户、自由职业者。
(三)异地公积金缴存职工在黄冈购房须为黄冈户籍，已婚夫妻至少有一方为黄冈户籍。
(四)在“黄冈住房公积金管理信息系统”(以下简称“公积金系统”)中具有唯一的账户。
第五条 贷款条件。借款人须同时具备下列条件：
(一)持有合法的身份证件，且具有完全的民事行为能力;
(二)建立住房公积金制度六个月以上，并连续足额缴存住房公积金，异地缴存住房公积金转回的，异地缴存时间可合并计算;
(三)具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力，且月还款额不超过本人及配偶可支配月收入的50%;
(四)借款申请人或配偶在黄冈市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房，或者在其户籍地购买自住住房，以及借款申请人为子女在全国范围内购买首套普通商品自住住房且符合代际互助条件的;
(五)提供购买、建造、翻建、大修自住住房的有效合同或相关证明;购买二手房办理贷款,须提供《不动产权证书》和《增值税普通发票》;
(六)提供三年内办理的《不动产权证书》(房屋土地使用期限70年)、付款凭证等资料，可申请办理最高限额为20万元的公积金贷款;
(七)提供委托人认可的担保;
(八)借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款或数额较大，可能影响贷款偿还能力的商业住房贷款、信用贷款、担保贷款等债务;
(九)按政策规定比例付清购房首付款，首付比例不低于房价总额的30%;建房应先自筹房屋造价的30%;
(十)在黄冈缴存公积金的，购房地与公积金缴存地不一致时，须到本人或配偶的公积金缴存地申请贷款;
(十一)借款人及配偶在公积金系统中记载2017年1月1日以后已使用过2次及以上公积金购、建房贷款的，不得再次申请公积金贷款;
(十二)符合委托人规定的其他条件。
第六条 住房公积金个贷率超过80%时，适时调整住房公积金使用政策，优先保障“首套、首贷”等刚性基本住房需求的贷款使用。
第三章 贷款金额、期限、利率
第七条 贷款金额。贷款实行限额管理和差别化的信贷政策。购买首套房最高贷款限额为50万元，购买二套房最高贷款限额为40万。其中，进城落户人员、进城务工人员、个体工商户、自由职业者、异地缴存职工五类人员和建造、翻建、大修三种贷款类型单笔不超过20万元。对于高端人才和高层次人才，购买首套房，并首次使用公积金贷款的，贷款额度可提高到最高贷款限额的1.2倍。
高端人才和高层次人才以《黄冈关于深化人才发展体制机制改革大力实施人才强市战略的若干意见》和市委办、市政府办《关于事业单位引进高层次、急需紧缺人才“绿色通道”的实施细则》(黄办文〔2013〕11号)等为界定依据。
具体可贷额度参考计算公式为：(贷款人缴存余额+配偶缴存余额)×1.5 +(借款人月缴存额+配偶月缴存额)×12月×(法定退休年龄-现年龄) ×1.5。
住房公积金贷款金额不能满足购房需求的，可在中心受托银行办理公积金和商业银行组合贷款。
第八条 贷款期限。贷款期限由委托人和借款人商定，在借款人法定退休年龄的基础上可延长五年，最长不得超过30年。进城落户人员、进城务工人员、个体工商户、自由职业者、异地缴存职工最高贷款期限男不超过60周岁，女不超过55周岁。
第九条 贷款利率。贷款利率按照国家的有关规定执行。
第四章 贷款程序
第十条 贷款程序。贷款实行逐笔审批方式，基本程序为：
(一)贷款申请
借款申请人持三年内发生的购买、建造、翻建、大修住房的有关手续及个人身份证、婚姻证明原件和复印件,向委托人或委托人指定的机构提出贷款申请;借款申请人申请质押贷款有担保人的，需提供担保人身份证并办理有关担保手续;
异地公积金缴存职工须提供缴存地公积金中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及最近半年缴存明细。
借款申请人可登录黄冈住房公积金网上业务大厅(或黄冈住房公积金微信公众号、黄冈住房公积金手机APP客户端)自助申请贷款，预约面签时间。
(二)贷款受理
贷款受理人员与借款申请人进行面谈，审查并确认借款申请人所提交的所有资料是否真实、完整、有效，留存所需贷款资料及复印件存档;与借款申请人商议确定贷款额度和贷款期限，按规定确定贷款利率、还款方式等;必要时由办事处安排调查人员进行实地勘查。
所有资料手续齐全后，办事处受理人员通过公积金系统录入贷款信息，提交后台审核、审批。
(三)贷款审批
按照“前台综合受理、后台分类审批、集中统一出件”的业务模式，办事处审核审批人员通过公积金系统进行后台复审和审批，作出准予贷款或不予贷款的决定，告知贷款申请人。
(四)签订合同
借款人及配偶到办事处面签《住房公积金个人住房贷款借款合同》及有关单据。夫妻一方不能到场面签合同的，需到公证处开具委托办理住房公积金贷款的公证书。
合同确认后，公积金系统自动冻结借款人、共同借款人及担保人的住房公积金账户及其账户资金。
(五)办理抵押担保手续
办理抵押贷款的，借款人及配偶持《住房公积金个人住房贷款借款合同》等相关材料前往不动产登记部门办理抵押登记相关手续。
(六)发放贷款
贷款发放按照年度贷款指标和贷款规模实行有计划的发放。
贷款资金原则上发放至借款申请人所提供的开发商银行账户内，存量房贷款原则上发放至买卖双方约定的存量方交易结算资金专用存款账户或房屋出卖人银行账户内。
第五章 贷款担保
第十一条 贷款可以采取公积金质押、商品房抵押两种担保方式。委托人应根据借款人情况确定贷款担保的具体方式。
第十二条 公积金质押
(一)借款人及担保人必须是中心正常缴存住房公积金的行为人，且公积金账户处于正常状态。
(二)担保人必须到办事处办理相关担保手续，并在公积金服务大厅拍照留档。
(三)在借款人因故不偿还住房公积金贷款本息时，委托人可强行划扣借款人、共同借款人及担保人的公积金账户资金偿还贷款本息。
(四)质押比例：夫妻双方均在黄冈缴存住房公积金的，贷款额度按夫妻双方和担保人公积金余额的5倍确定;夫妻一方或单身缴存住房公积金且有其他担保人的，贷款额度按借款人和担保人公积金余额的3倍确定;夫妻一方或单身缴存住房公积金又无其他担保人的，贷款额度按借款人公积金余额的2倍确定。
(五)借款人配偶在黄冈缴交了住房公积金的，须作为共同借款人，与借款人公积金账户一并冻结。
(六)担保期内，质押担保人不能办理公积金贷款和提取业务，借款人贷款本息结清时自动解除质押。申请提前解除担保的，借款人及配偶、其他担保人的公积金余额乘以质押比须大于未还贷款本金。
第十三条 商品房抵押
(一)商品房抵押贷款的范围：1、期房抵押：具有合法开发资格的房地产公司新开发的，并能提供《预售许可证》的商品房，并且房地产公司与办事处签订了商品房按揭贷款相关合作协议。2、现房抵押：所申请贷款的商品房已办理《不动产权证书》，且能合理确定商品房的价值。
(二)商品房抵押贷款的房屋财产应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条中可抵押物的规定，对于第三十七条中规定的不可抵押物不得申请贷款抵押。
(三)借款人所担保的债权不得超出抵押物价值的70%，二手房抵押担保的，不得超过《增值税普通发票》票据上房屋交易价格的70%。
(四)借款人办理商品房抵押贷款的，应当以该房屋价值全额作贷款抵押，借款人逾期仍不偿还贷款的，委托人可在借款人及其配偶住房公积金帐户余额中强行划扣。
(六)借款人和委托人(抵押权人)应当签订书面合同，并到房地产部门和不动产登记部门办理抵押登记手续。
(七)抵押登记办理完成并办理完毕相关贷款手续后，方可办理贷款发放手续。
(八)借款人的行为足以使抵押物价值减少的，委托人(抵押权人)有权要求借款人停止其行为。抵押物价值减少时，委托人(抵押权人)有权要求借款人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
(九)抵押权至借款人还清全部贷款本息时注销。
第六章 贷款偿还与回收
第十四条 借款人应按照借款合同约定的还款计划和还款方式按时足额偿还贷款本息。
第十五条 贷款的偿还方式为：逐月等额偿还
每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数/[(1+月利率)还款月数-1]
第十六条 贷款偿还。贷款本息原则上采取委托代扣的方式从借款人约定的还款银行账户划扣。
借款人可以申请按月划扣本人及配偶的住房公积金偿还住房公积金贷款本息，划扣后公积金个人账户余额最低保留1000元。当账户余额不足以抵扣当月所还贷款本息(含逾期本息和罚息)时，不足部分将从借款人约定的还款银行账户划扣。
职工本人或配偶已办理按月划扣的不得办理按年提取。
第十七条 借款人未按照借款合同约定的期限、额度偿还贷款本息的，对逾期部分，按照中国人民银行和委托人的有关规定计收罚息。
第十八条 提前还款和结清贷款
借款人可按照借款合同约定办理自有资金或使用本人及配偶的住房公积金提前偿还部分贷款本息或提前一次性结清全部贷款本息。
提前偿还部分贷款的，每笔还款金额应大于1万元(含1万元)，所还金额依次顺序归还逾期罚息、逾期利息、逾期本金(逾期本息按期次顺序归还)、本期利息、本期本金、提前还款。
提前偿还的部分由公积金系统按原贷款期限的利率和实际贷款的时间自动计息，此前已计收的贷款利息不再调整。
第七章 借款合同
第十九条 借款人须与受托人签订借款合同。借款合同依据《中华人民共和国合同法》和有关法律法规制定。
第二十条 借款合同的内容应包括：借款种类、金额、利率、期限、用途、担保方式、还款方式、合同的变更和解除、违约责任等事项。
第二十一条 借款合同签订后，合同各方应当认真履行，任何一方不得擅自变更和解除。合同的变更和解除应当依法进行并签订相关协议。
第二十二条 借款人偿还全部贷款本息后，借款合同各方权利义务终止。担保权利义务终止，担保当事人应当办理权利凭证返还、解除质押或抵押登记注销手续。
第二十三条 本办法所称的贷款档案是指中心系统的住房公积金贷款档案，它是由贷款受理、审核、发放、催收、变更等行为所形成的，具有查考和利用价值的，为贷款和还款活动提供依据的，以及归档保存的文件、合同及其他相关纸质资料和电子档案。
第二十四条 贷款档案的管理工作按照《黄冈住房公积金档案管理暂行办法》和《黄冈住房公积金中心档案工作制度》执行。
第八章 法律责任及处置
第二十五条 贷款偿还期间，借款人出现下列情形之一的，依法追究其法律责任：
(一)借款人挪用贷款、改变贷款用途;
(二)借款人未按约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的;
(三)借款人提供证明、资料等文件有虚假、非法的情况;
(四)借款人拒绝委托人、受托人对贷款使用检查、监督;
(五)担保人担保能力下降或担保财产毁损、价值减少，借款人未按委托人的要求提供新的担保;
(六)违反本办法或合同约定的其他行为。
第二十六条 追究借款人的法律责任，受托人可依法采取下列一种或数种处置措施：
(一)限期纠正违约行为;
(二)按约定或国家规定计收罚息;
(三)提前收回全部贷款本息;
(四)提前处置抵押物或质押权利，以所得价款偿还贷款本息;
(五)要求担保人承担保证责任;
(六)将逾期行为记入中国人民银行的征信系统。每月对连续逾期6期及以上的失信行为纳入信用中国和公积金信息系统“黑名单”，与国家有关部门实施联合惩戒。
(七)依法采取其他手段追偿贷款本息。
第二十七条 借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行借款合同的，委托人应及时行使抵押权或质权。
第二十八条 行使抵押权，应当依照《中华人民共和国担保法》及有关法律、法规、规定执行。
第九章 附 则
第二十九条 黄冈住房公积金中心可以根据有关政策法规，结合城市住房保障体系建设的需要，制定相应贷款规定并报黄冈市住房公积金管理委员会备案后施行。
第三十条 本办法由黄冈住房公积金中心负责解释，并根据本办法制定贷款业务操作指南。
第三十一条 本办法自公布之日起施行，《黄冈住房公积金委托贷款暂行办法(2019版)》同时废止。
关于《黄冈住房公积金委托贷款暂行办法（2020版）》修订情况说明
相比2019版，《黄冈住房公积金委托贷款暂行办法(2020版)》主要有八个方面的变化，并对4月8日市管委会关于贷款政策提出的4项修订意见进行说明：
一、八项修订内容
1.统一贷款主体，将“黄冈住房公积金中心及各县市区办事处”变更为“黄冈住房公积金中心”。
修订理由：根据黄政办函〔2019〕33号文件精神，“四统一”机构改革后，贷款主体(即委托人)统一为“黄冈住房公积金中心”，以独立法人资格对外行使权利、承担义务。办事处作为中心内设机构，通过中心授权办理住房公积金贷款业务。
2.取消异地缴存职工贷款需缴交6000元建立异地缴存账户的规定。
修订理由：(1)进一步优化黄冈营商环境，减轻异地缴存职工的经济负担。(2)进一步提升信息化管理水平，通过优化升级公积金管理信息系统，搭建异地贷款功能模块办理异地缴存职工贷款业务，无须再建立异地缴存账户。
3.进一步明确住房公积金贷款的使用次数：借款申请人家庭(含本人、配偶)在公积金系统中记载2017年1月1日以后已使用过2次及以上公积金购、建房贷款的，不得再次申请公积金贷款。
修订理由：2017年4月27日住建部办公厅《关于对住房公积金廉政风险防控抽查情况的通报》(建办金函〔2017〕189号)明确要求：“严格贷款审核，不得发放3次及以上住房公积金贷款。”
4.适当提高首套房贷款额度：首套自住住房最高贷款限额提高到50万元，二套房最高限额维持40万不变。
修订理由：(1)参照省内其他市州贷款最高限额情况：武汉70万元，宜昌50万元，襄阳60万元，荆州45万元，荆门50万元，孝感50万元，十堰50万元，恩施50万元，鄂州50万元。(2)根据黄冈房地产市场情况，提高首套房贷款额度，有利于保障职工刚需购房资金需求。根据市房管部门数据，2019年黄冈城区商品房销售住宅成交均价6418元，按职工购买120平米房屋计算，房屋总价为77万元，除30%的首付款外，还需购房资金53.9万元，加之取消“先取后贷”政策，首套房贷款最高限额提高到50万元能较好的满足职工刚性购房需求。
5.增加进城落户人员相关规定。
修订理由：《黄冈市人民政府关于加快市区人口增长扩大城市人口规模的实施意见》(黄政发〔2019〕5号)：“(三)完善进城落户人员住房保障体系。进城落户人员可以个人身份缴纳住房公积金，连续缴纳6个月可申请公积金贷款”，将进城落户人员纳入公积金贷款对象范围，有利于促进市区人口增长集聚。
6.对于高端人才和高层次人才，购买首套房并首次使用公积金的，贷款额度提高到最高限额的1.2倍(即60万元)。
修订理由：贯彻落实黄政发〔2019〕5号和《黄冈关于深化人才发展体制机制改革大力实施人才强市战略的若干意见》要求，为黄冈引进的高端人才和高层次人才落户黄冈提供公积金政策支持。
7.取消异地账户质押担保的规定。
修订理由：“四统一”机构改革后，资金实行统一核算，不存在市中心与各办事处之间开通异地账户质押担保的问题。
8.进一步简化贷款手续。职工只需提供三年内办理的《不动产权证书》(房屋土地使用期限70年)、付款凭证等资料，可申请办理最高限额为20万元的公积金贷款。
修订理由：根据《市人民政府关于进一步规范黄冈市区不动产登记工作的意见》(黄政办发[2017]41号)文件：“自2016年6月28日起，黄冈市区国土、房管、林业等部门不再受理所辖范围内土地、房屋、林地的产权登记，统一由黄冈市不动产登记中心受理，颁发不动产权证。市不动产登记中心要严格按照《实施细则》规定，依法办理预告、首次、转移、更正、抵押注销、异议等登记，不得随意增减不动产登记所需的法定要件资料”，职工办理了《不动产权证书》，已证明职工购买、建造、翻建、大修自住住房的手续齐全、合规，不需要让职工再提供住建、规划、国土、房管、税务等部门证明材料，符合贯彻落实“放管服”改革精神的要求。
二、市管委会提出的4项修订意见的说明
1.关于对高端人才、高层次人才的界定问题。
界定依据：《黄冈关于深化人才发展体制机制改革大力实施人才强市战略的若干意见》和市委办、市政府办《关于事业单位引进高层次、急需紧缺人才“绿色通道”的实施细则》(黄办文〔2013〕11号)对高端人才和高层次人才分别进行了明确和界定。
其中高端人才有四类：(1)在黄冈创新创业的“两院”院士、国家“千人计划”“万人计划”等高层次人才;(2)省“百人计划”“楚天学者计划”等高层次人才;(3)经认定的在黄冈创新创业的领军型、高端型和成长型人才(团队)人员;(4)入选国家“千人计划”“万人计划”和湖北省“百人计划”的高层次人才。
经向市委组织部人才办、市科技局了解，黄冈市内高端人才仅限在黄冈的几所高校，人才招聘由省教育厅统一管理，人数较少;在黄企业引进的高端人才仅限开展了“科技副总”(以科技入股分红或以完成项目给予报酬)，他们个人住房公积金基本不在黄冈缴交)。
高层次人才：按照市委办、市政府办《关于事业单位引进高层次、急需紧缺人才“绿色通道”的实施细则》(黄办文〔2013〕11号)第三章第六、七、八条界定。
具体业务办理认定方式：
一是通过市、县人社部门事业管理科或职工所属高校政工人事处提供高端人才或高层次人才名册，各办事处根据在册人员名单受理贷款业务。
二是不在名册范围内的，由职工提供《黄冈市高层次、急需紧缺人才引进“一卡通”》(原件或复印件)或相关证明，经各办事核实后受理贷款业务。
2.关于“公转商”问题。
“公转商”指的是在住房公积金流动资金紧张的情况下(一般个贷率超过95%以上)，符合公积金贷款条件的职工到公积金受委托银行办理商业住房贷款，公积金中心再按照商业贷款与公积金贷款的利率差进行贴息的办法，以缓解资金流动不足的问题。
目前，我中心全市个贷率基本维持在70%左右，特别是全市实行“四统一”管理后，资金流动性充裕，故无需开展“公转商”业务。
3.关于“先取后贷”的问题。
“先取后贷”政策是2015年5月为了适应市政府房地产去库存政策制定的相关规定，且当时全市个贷率仅20.82(其中市直个贷率11.78%)，资金使用不够充分，至2017年12月底，全市个贷率升至71.46%(其中市直个贷率71.43%)，后进一步调整相关政策，对“支取+贷款”的额度限定为不超过房屋总价的70%，个贷率才保持相对平稳(2018年底全市71.94%，市直80.8%;2019年底全市69.09%，市直86.58%)，资金使用效率得到大幅提升。
目前，黄冈房产市场的库存量不足，公积金去库存的政策规定已不适应当前房产市场的发展需要。一方面，根据《关于进一步规范住房公积金使用有关问题的通知》(鄂建文〔2016〕73号)中“个贷率超过85%的城市，可适当调整住房公积金使用政策”要求，加之贷款最高限额提高至50万元后，职工购房资金需求能得到充分保障。经测算，2020年全市贷款发放额较未提高贷款额度前约增加2.2亿元，而2017-2019年，全市“先取后贷”职工共5519人，提取金额5.73亿元，年均提取额1.91亿元，完全可以通过贷款进行资金释放，满足购房资金需求。另一方面，全市已全面开通按月划扣、公积金提前还贷等业务，即使取消“先取后贷”，职工账户资金也能充分发挥作用，减轻月还款压力。
因此，为更好发挥住房公积金制度的保障性、互助性、长期性作用，建议取消“先取后贷”政策。
4.关于老旧小区改造能否使用公积金问题。
目前，老旧小区改造能否使用公积金以及如何使用公积金暂无明确的上级政策规定。2017年12月，住建部在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波等15个城市开展老旧小区改革试点，之后，部分城市将老旧小区改造加装电梯等纳入公积金提取范围，如武汉市、青岛市、黑龙江省，还有的可以按大修政策提取，如海南。2019年4月，住建部、国家发改委、财政部联合印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函[2019]243号)也未涉及贷款政策。
具体业务办理认定方式：1.属于翻建、大修的，提供县级以上房屋安全鉴定部门核定为C级及以上危房的《房屋安全鉴定报告》，按照翻建、大修政策规定可申请公积金贷款。2.属于加装电梯的，按照提取政策规定办理提取手续。
信息来源：黄冈住房公积金中心
