"及时雨"难解楼市之渴 "去库存"是关键词
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮接受《国际金融报》记者采访时指出，央行降息以及公积金贷款新政的出台，意味着楼市政策逐渐松动。
“不可否认，这些政策有利于楼市的回暖。”扈志亮说。
在业内人士看来，公积金政策的放松似乎是房地产救市的“及时雨”，只是，这场“及时雨”真的能够挽救如今颓势明显的国内楼市吗？除了政策松绑，“救市”还需要什么？
公积金调整
2014年对房地产市场来说注定是不平凡的一年，从年初就不好的购房舆论环境一路演变到各地出台政策纷纷救市。
继央行11月21日晚宣布下调人民币存贷款基准利率后。11月22日，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，称从即日起，调整公积金存贷款利率。调整后的5年期以下的贷款利率为3.75%，5年期以上贷款利率为4.25%。
据悉，北京此次公积金贷款利率调整均下降了0.25个百分点。其他住房资金，住房补贴存款比照住房公积金存款利率计息，进行相应调整；单位住房基金和售后公有住房住宅专项维修资金单位存款部分存款利率也有调整。
除此之外，公积金存款利率也同时下调，当年缴存的公积金存款利率不变，仍为0.35%，上年结转的公积金存款利率由2.6%下调至2.35%。
以一笔30年期、本金为80万元、按等额本息法计算的公积金贷款为例，按原公积金贷款利率4.5%计算，每月需等额还款4053.48元，30年共还利息659253.52元；按调整后公积金贷款利率4.25%计算，每月需等额还款3935.52元，30年共还利息616786.84元。如此可鉴，执行新贷款利率，每月将少还117.96元，总利息将少还42466.68元。
其实，早在此前，多地就已推出公积金新政。据不完全统计，福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。12月初，乌鲁木齐也开始调整个人住房公积金贷款政策。记者了解到，在当地，只要连续足额缴存住房公积金6个月以上且符合条件的市民便可申请贷款。
有分析师指出，随着公积金贷款利率下调，对于上海市场的影响会更明显。因为上海本身就是公积金制度的诞生地，对于公积金制度的调整一直在进行。
“公积金贷款利率下调，会让上海很多工薪阶层在购房时享受了政策优惠，让其能够在目前房价止跌反弹的前期抢先入手。”一位业内人士指出。
事实上，央行“9·30”新政之后，上海各大商业银行在贷款利率方面并没有给出太多的折扣优惠，但随着上海改变普通住宅的认定标准，上海楼市已经开始回暖。
据德佑地产市场研究部监控的数据显示，自上海公布普通住宅标准放宽后10天（11月14日-23日），全市一手商品住宅成交量达到37.79万平方米，较此前10天（11月4日-13日）大涨50.79%。
扈志亮表示，公积金政策的松绑以及提高公积金贷款额度等政策，有利于缓解购房者压力，促使购房者积极入市购房，缓解当前楼市供给压力，扭转市场预期，对缓解当前房企压力，带动国内整体经济复苏有重要作用。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这是央行降息后的连锁反应，这种直接的信贷刺激对楼市的影响很大，尤其是会对购房者的市场心理预期产生向好的影响。购买者入市的积极性会继续提高，楼市存在量价齐涨的可能性，回暖脚步会进一步加快。
家在北京的李先生夫妇，3年前使用公积金在当地买了一套房子。李先生表示，使用公积金买房确实让自己省心不少，当时买房的首付成本和利息成本都有所降低。
“如今，新政中表示，公积金可用来购买二套房，我们夫妻准备在一套房房贷还清之后，购买第二套住房。”李先生告诉记者，孩子渐渐大了，他们要为孩子的未来考虑，如今购房政策放宽，公积金政策出现利好，便又动了再度购房的念头。
“（公积金）利率调整后，还贷方面更是能为我们节省一笔钱。”李先生说。
随着购房者入市意愿明显加强。值得注意的是，部分城市不仅放松了限购，近期还陆续出台了契税补贴办法。而目前，上海的库存还是处于高位，因此，预计未来很有可能在购房门槛上有所放松。例如在契税、普通商品住房标准等方面作出相应调整，以刺激需求，届时成交量、价将有所攀升。
难阻楼市下滑？
这样看来，央行降息加上公积金利率调整，似乎给国内楼市带来了一丝曙光。那么，房地产市场又是否能在政策叠加之下得到拯救？答案似乎也不那么肯定。
据新发布的百城房价数据显示，11月全国100个城市新建住宅均价为10589元/平方米，相比10月份10629元/平方米的均价环比下跌约0.38%，连续第七个月实现环比下降。
环比下跌城市数量也在持续增加。11月，住宅价格环比下跌的城市达76个，较上月增加3个。其中，中山、绍兴、日照跌幅大，下降3%以上。环比上涨的城市有23个，环比减少4个。仅衡水一城住宅均价与上月持平。
除此之外，百城房价同比数值也在持续走低。数据显示，全国100个城市住宅均价与去年同期相比下跌1.57%，跌幅较上月扩大1.05个百分点。分析师指出，11月份，100个城市中，82个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加4个。也就是说，超过八成城市房价已回调至一年前水平。其中，三亚等10个城市跌幅较大，约10%-18%。
“虽然从各地限购松绑，到10月后房贷新政、央行降息、公积金调整等举措，楼市利好政策相继出台。在此影响下，近来不少城市楼市成交出现回暖迹象。”房地产分析师章程告诉记者，“不过，从百城房价数据看来，下跌的趋势没有结束。准确地说，颓废的楼市并没有得到扭转。”
