产城融合

　　所谓“产城融合”，是指将相关产业园、工业区与城市融合在一起。中国房地产协会副会长朱中一表示，“产城融合”有两个意思：其一，产业是支撑，没有产业支撑就会造成就业困难，没有就业就无法解决其生活问题;其二，就业与居住地点好融合在一起，从而改变“睡城”现状。
 

　　2010年夏天，41岁的孙志文被绿地集团董事长张玉良调往成都担任西南事业部总经理。在绿地内部，孙志文以“闯将”闻名。和往常一样，孙志文一上任就走遍了成都大大小小的楼盘。终，他看中了距离成都双流机场15分钟车程的一块41平方公里的土地，即“成都东村”。按照成都市政府的规划，东村将被建成为一座文化创意新城。“做懂政府的企业，是绿地的商业逻辑，”孙志文说,“所以我们不再是简单地盖房子、建城，而是提供部分政府职能，建学校、医院、商业区等等。在某种程度上,　我们会参与到政府对城市的整体规划中去。比如东村，将成为一个文化创意人才栖居的集散地。”

　　事实上，这是中国房产商转型成为城市运营商的缩影。从2011年开始，为了突破增长瓶颈，中国房地产商们纷纷开始转型，但选择路径各不相同。比如万科、恒大一开始寻找的是商业地产蓝海，并提出文化产业多元化的概念;世茂集团则表示计划做更多的MiniMall的商业和酒店，同时并不排除做养老地产;雅居乐更趋向于做一个旅游地产发展商，开始在云南、辽宁等地大规模兴建旅游地产;保利则在旅游地产及养老地产上进行尝试;而星河湾甚至做起了高档酒店的生意。近，北京万科与廊坊国土土地开发建设投资公司签订《战略合作框架协议》，宣布进入物流地产领域。万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科的目标是做城市配套服务商。

　　复星集团CEO梁信军这样看待行业未来：房地产将在未来6到8年内逆转，即使地方政府极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。他透露，复星正在考虑做“蜂巢城市”，以此跟传统的地产开发模式拉开距离。“如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个大健康的产业支付、保险、支付渠道等等整个环节，很多人是可以做。”梁信军坦言。

　　城市病

　　“以往的城市做规划布局时，往往是工业区与居住区分开，城市配套功能较弱，下班后人们只能选择穿越拥挤的城市回家，‘钟摆式’的上班人群造成了沉重的交通压力，不仅增加生活成本、时间成本，同时到了晚上，工业区便成为一座‘空城’，这是一种资源的浪费。”孙志文指出。在他看来，像成都这样的城市正在不断地进行“再城市化”，核心不是建筑更新，而是产业升级，而开发新兴产业会带来一个城市的复兴，否则在高速的城镇化进程中容易出现“城市病”。

　　他举了个例子，全球早城市化的英国从诗情画意、美丽宁静的乡村社会，变成机器轰鸣、厂房遍地、烟囱林立的城市社会。“从这污秽的阴沟里流出人类伟大的工业溪流，肥沃了整个世界;从这肮脏的下水道中流出了纯正的金子”，这是英国历史中对城市社会的两面性淋漓尽致的描绘。大量人口涌进城市，而相应的资源却来不及向城市集中，城市公共设施严重不足，街道、住房，到基础设施都无法满足大量人口的需要，因此，英国深深地患上了“城市病”，以至于英国经济史学家哈孟德夫妇用“迈达斯灾祸”来形容这段历史。

　　没错，就像社会科学院城市与竞争力研究中心在《西部大开发背景下企业参与的新型城镇化模式探索》中指出的那样:　空间结构失衡，即地方政府利用行政权力将公共服务集中到大城市，使得人口、产业过于向大城市集中，城镇协调管理缺乏相应措施，对资源环境造成巨大压力，从而引发了一系列社会问题，即“城市病”，如交通拥堵和雾霾天气;而农村地区因快速城镇化也出现了衰落、贫困与疾病，即“乡村病”，如土地流失，农村空心化，水土环境严重污染等，城市体系失衡。大城市和小城镇的城镇化发展较快，而中小城市的城镇化发展较慢，出现了“两头大、中间小”的不合理结构。

 

　　在开发成都绿地中心项目之前，孙志文曾调研了成都很多办公区，结果发现有的写字楼硬件品质很高，但是入驻企业和管理服务水平不高。“这是因为当初的发展模式不对，如果完全以开发为核心，配套跟不上，就容易是一座死城，同时产业定位不明显，导致现在商务区办公入驻企业和区域定位不符。”

　　“这是一个显而易见的趋势，即产城融合，当城市人口流动方向明显已向‘商业区’和‘产业区’方向转移，买房一般靠近工作或者配套齐全的商业区，城市新区的发展需要产业的拉动，缺乏产业的进入，新城就会是‘死城’。因此，开发商要具有产业资源和产业整合的能力。”上海美桥资产管理有限公司董事总经理张景瑞认为，“此外，政府在发展新区的同时，需要冷静思考未来城市发展的主题是什么，靠什么来拉动区域发展，拿什么吸引人，这才是关键。”

　　今年初，民建中央副主席、经济学家辜胜阻曾公开表示：“解决北京这样的‘大城市病’需要建一大批卫星城。世界卫星城市有多种形态，如卧城、工业城、科学城、多功能卫星城等形态，像回龙观、天通苑这样的‘睡城’，很大程度上疏解了中心城区人口、缓解了居住矛盾。首都规划现在需要思考能否把行政中心或经济中心功能向外疏解?把疏解人口、疏解产业和疏解城市功能相结合，向外建更多的‘产城融合’的新城。”

　　显然，在产城融合中，产业先行是关键。比如目前，复星的蜂巢计划给城市提供的产业和功能，主要分为金融产业，健康产业，文化产业，旅游产业，物贸产业。目前，复星地产已完成或在建的项目有金融蜂巢——上海外滩金融中心BFC、健康蜂巢——上海星堡养老社区、文化蜂巢——上海豫园商城等等。

　　数据显示，截止到目前，全国已经有6000多个产业园区分布在各地，其中省级以上园区达1500多个。“但是，众多产业园区中，产业新城的数量却屈指可数。由‘园’到‘城’的衍变过程中，除了基本的产业功能之外，还需要建设有居住、商业、休闲等城市功能配套，如此，才能真正实现‘产城融合’。”一位业内人士称。

　　“未来绿地将加大在“产城一体化”战略方面的投入，而产城一体化的项目类型将包括旧城改造及打造新城两种。”张玉良指出，“安居和乐业是一个问题的两个方面。在中国推进农业转移人口落户城镇的同时，必须解决他们的就业问题，增强城市的综合承载能力，这其实对城镇的产业支撑提出了更高的要求。而强调‘产业与城镇融合发展’，是新型城镇化的一个鲜明导向。”

　　去年12月，绿地在北京成立了“产业发展中心”，目标是通过复合地产以园区开发等服务手段吸引企业集群式发展，比如成都绿地中心中有艺术中心、文化创意中心和商业区，而对于这些创意型的公司的另一种支持是在地产平台的背后有绿地小额贷款这样的公司提供金融服务。此外，绿地已和东航、南航等大型航空巨头联手，把扩张重点瞄准了空港新城。

　　不过，在产业定位后，商业地产面临的诸多挑战中，为头疼的是招商和管理问题。在某种程度上，前期招商决定了商业项目的成败。“招商之前，首先是商业定位，即对项目的功能、形态、级次、规模进行定位。核心是对消费人群进行定位。”张景瑞称。

　　2011年，绿地开始采用“捆绑式商业地产模式”，即其将牵头自主选择基础好、发展潜力大的商家发展捆绑式战略合作，并且向“订单式商业地产”的开发模式过渡，从而使绿地商业资源的优化整合与模板式复制成为可能。孙志文曾去日本考察，在他眼中，日本的零售商伊藤洋华堂与绿地有相近的经营文化，成立于1920年的伊藤洋华堂是著名连锁超市7-eleven的母公司。伊藤洋华堂中国区的有关人士透露，他们给这个店取了一个具有想象力的名字叫“天空之城”，这是因为这个店包含了很多颠覆性的创新，从商品、业态到与消费者的互动，都试图在感知方面做到特别。而这个定位首先源自于“东村”是一个艺术文化的集散地，是充满灵感的地方。

　　2013年初，绿地进入产品转型升级期，从单纯的住宅开发到“智慧城市”战略的转型。去年与中国电信、中兴通讯、腾讯、延华智能、胡润百富等合作建立智慧云平台。其中包括智慧健康中心这样的“大健康”概念，线上让园区内企业员工利用碎片时间享受自助式体检服务，即体质监测、运动与睡眠监测、血糖血压监测等，测试数据会实时发送，线下连接医疗健康中心;而成都大丰绿地城智慧社会的社区APP应用系统甚至包括物业缴费、水电支付、订餐购物、商场酒店资源查询等服务，这意味着，房地产商在智慧城市中扮演了“社区管家”的角色。

　　“未来的智慧社区服务，能够将物联网技术与生物技术联系起来，通过移动终端设备，感知蔬菜水果等食物的成熟度。智慧健康数据可以自动记录主人的锻炼习惯、体重变化、心血管等身体变化，并上传社区医疗中心，这些都可能成为一个地区改善环境、加强医疗监测的重要依据。”张景瑞认为这是未来地产业的发展趋势之一。

　　不过，产城融合是一个复杂的系统工程，面临着诸多问题。广东省城乡规划设计院总规划师马向明指出：很多园区在产城融合的过程中走向了房地产化，出现了大量“空城”。这与产城融合初的目的大相径庭。规划者要明白，到底是要搞房地产开发还是要搞产城融合，目的不同，与之配套的系列政策也不同。二是规模太大，管理困难。这体现在“一区多园”的现象，而管理又跟不上，终导致产业发展不起来，浪费了许多资源。三是制度设计落后。一些产业园区初划定时会涉及农民与其土地的问题，而农民、土地的管理问题与产业工人、产业的管理问题有很大的不同。所以，在制度的设计上，要注意“因人制宜”。

　　希谷•电子科技城是浠水政府重点招商引资项目。浠水县委、县政府为提升浠水城市格局、加速推进浠水经济发展、造福浠水百姓，重点招商电子科技城项目，建设“国内先进，省内一流”电子转移示范基地;项目占地面积350亩，总建筑面积50万方，是由湖北省希谷投资发展有限公司重金打造的绿色电子产业综合体。

　　项目以电子产业为主导，集电子电器、数码产品的研发、生产、贸易、物流、配套住房与商务等业态于一体，力求建成鄂东电子产业示范平台。约入驻企业20-30家，其中上市企业4家，年创税收6000万以上;常住人口将达到3-4万人，是鄂东以产业化带动城镇化建设的示范新城!

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